(문금자 칼럼) 수익형 부동산 거래에 있어 현장답사와 실물확인이 필수이다.
수익형 부동산 거래에 있어 현장답사와 실물확인이 필수이다.
수익형 부동산시장은 위협요소가 커지고 있어 투자자의 주의가 필요하다. 특히 수익형 부동산 거래에 있어 현장답사와 실물확인이 필수이다. 매매든 전·월세 등 임대라 할지라도 실물확인을 꼭 해야 한다.
우선 첫번째 위협요소는, 금리 인상 가계부채로 인한 소비위축이다. 미국의 기준금리가 한국보다 높아지면서 향후 시장금리가 가파르게 오를 것으로 보여 1450조 원을 넘어선 가계부채로 인한 소비둔화가 우려된다. 대출을 통해 ‘갭투자’에 나섰던 투자자들은 금리 인상의 직격탄을 맞을 가능성이 높아지고 다주택자 양도세 중과 등 부동산 투기 억제에 총력을 기울이는 상황이라 금리인상과 맞물려 대출절벽이 거래절벽으로 이어지는 경우도 발생할 수 있어 주의가 요망된다.
두번째 위협요소는, 대출 심사 강화 RTI 적용으로 자기자본투자
가 더 필요해진다는 점이다. 지난달부터 시행중인 개인사업자 대출 여신심사 가이드라인 중 RTI는 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 것으로 비주택은 1.5배를 적용한다. 대출조달비율이 줄어들게 되는 점은 수익형부동산 투자환경에 수요 감소와 투자외형축소 등을 수반하게 돼 거래위축이 생겨날 수 있음을 주의해야 한다.
세번째 위협요소는, 한번으로 끝나지 않을 금리인상과 이로 인한 레버리지 효과가 사라진다는 점이다. 미국의 금리인상 발표 후 고정금리형 주택담보대출 금리가 연내 최고 연 6%까지 오를 것이란 전망이 나오고 미 연준이 내년 말까지는 최소 5회 기준금리 인상을 예고하고 있어 금리인상의 속도와 수준이 급격할 것으로 전망되고 있다. 가파르게 대출이율이 상승될 경우 대출 레버리지 효과는 없어지게 되고 심하게는 투자 수익율이 대출이자를 따라가지 못하는 현상이 심화될 수 있다.
네번째 위협요소로는, 상가임대차 보호법 강화와 추가적인 별도 우선법안 등 법률안 강화의 움직임이다. 상가임대차보호법이 강화되면서 연 5%에서 임대차 갱신시 임대료 상승을 허용하는 것으로 개정됨에 따라 초기 2년 주기 임대차의 환경을 고려하면 실질적으로는 임대료 인상이라기보다는 물가상승을 따라잡기 위한 수준에 불과하다
게다가 국회는 ‘내몰림(젠트리피케이션)방지법’ 도입을 가지고 옥신각신중이다. 영세자영업자 보호와 낙후상권 개발로 임대료 급등 지역을 ‘상생구역’으로, 상권이 낙후된 지역은 ‘발전구역’으로 구분해 지정한다는 내용이다.
상생·발전구역 지정은 해당 지역 내 건물주와 임차상인의 절반 이상이 각각 동의해 상생협약을 맺으면 해당 지방자치단체의 조례를 통해 설정되지만 상가임대차보호법에 앞서는 특례조항으로 상생구역으로 지정되면 임대료 상승률을 제한하고 현행 5년인 임차인의 계약갱신청구권 행사기간을 최대 10년까지 늘릴 수 있게 된다. 지자체 조례를 통해 대형 가맹점이나 대규모 점포의 신규 진입과 영업 제한도 가능하다.
금리 인상 압박을 받는 한은도 올해 한두 차례 금리를 올릴 것으로 보여 대출금리 상승은 불가피하다. 한은의 기준금리가 1% 포인트 인상되면 대출금리는 3% 포인트 상승하고, 그에 따라 증가하는 고위험가구는 2만 5000가구, 금융부채도 10조 원가량이 늘어날 것으로 추정하고 있다. 대출 금리에 직접적으로 영향을 받는 시장이 부동산이다. 무리하게 빚내 집을 샀거나 대출이 많은 다주택자들은 버티기 힘들다.
수익형 부동산 투자 할 때는 특별히 주의가 필요하다. 부동산 거래에 있어 현장답사와 실물확인이 필수이다. 매매든 전·월세 등 임대라 할지라도 실물 확인을 꼭 해야 한다.
